Wooncoöperatie 2.0
Een paar jaar geleden raakte ik betrokken bij de aardbevingsproblematiek in de regio Groningen. Mijn gesprekken met bewoners, bestuurders en beleidsmakers zetten mij aan het denken over de manier waarop wij omgaan met bezit en gebruik van onze woningen. En met name hoe we in een soort ‘varkenscyclus’ terecht zijn gekomen als het gaat om kopen en verkopen van woningen, en de mogelijkheden en onmogelijkheden die daardoor voor velen zijn ontstaan.
Dit bracht mij op een idee om op een totaal andere manier om te gaan met bezit en gebruik van woningen. Voorlopig nog een concept, maar het idee is inmiddels opgepakt door de organisatie ‘Perspectief Groningen 2025’ als onderdeel van het transitiepad ‘Groningen Aantrekkelijk’. Hieronder beschrijf ik globaal hoe het idee eruitziet en welke perspectieven het kan bieden.
Leefbaarheid in Groningen staat stevig onder druk
Noordoost-Groningen wordt geteisterd door problemen die zijn ontstaan door de recente aardbevingen. Er is veel schade aan huizen en andere gebouwen en de kans op nieuwe aardbevingen is groot. Herstellen van de schade duurt lang en het risico op toekomstige schade is zeer reëel. Mensen voelen zich niet langer veilig in hun eigen huis en er is veel ontevredenheid over de manier waarop de overheid en de NAM omgaan met de aardbevingsproblematiek.
De regio kent naast de aardbevingsproblematiek nog meer uitdagingen. Er is sprake van een meer dan gemiddelde armoede, werkloosheid, vergrijzing en ontgroening (de jongere generatie trekt weg). Dit leidt tot het leeglopen van steden en dorpen, het verdwijnen van voorzieningen, een slechte doorstroming op de woningmarkt, enzovoort. Daarnaast hebben ook landelijke trends hun uitwerking in Groningen. De zorg verplaatst zich steeds meer naar de mensen thuis. Voorzieningen voor ouderenzorg verdwijnen en de vereenzaming neemt toe. Gemeenten staan onder druk doordat de Rijksoverheid taken aan ze overdraagt waarvoor bovendien steeds minder middelen beschikbaar zijn. Ook dit heeft in Groningen zijn uitwerking.
Kortom, de leefbaarheid in Groningen staat stevig onder druk!
Er is veel werk te verzetten…
De komende jaren moet er veel werk worden verzet om bevingsschade te herstellen en gebouwen preventief te versterken. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) heeft in zijn Meerjarenplan (MJP) aangegeven het beschikbare budget op een verantwoorde en toekomstgerichte manier te willen inzetten. Dat houdt in dat naast herstellen en versterken, gebouwen ook duurzaam en levensloopgeschikt moeten worden gebouwd of verbouwd.
Tegelijkertijd ontstaan er in verschillende steden en dorpen mooie (burger)initiatieven van inwoners. Zij nemen zelf het heft in handen om de uitdagingen op het gebied van zorg, welzijn en leefbaarheid het hoofd te bieden. In eerste instantie oogsten deze innovatieve ideeën vaak veel lof bij bestuurders van zorgpartijen en lokale overheden. Maar veel initiatieven lopen uiteindelijk stuk op muren van bureaucratie, tegengestelde belangen, kokers in de samenleving en regelgeving. Dit zorgt voor veel frustratie en leidt ertoe dat veel initiatieven uiteindelijk een langzame dood sterven.
Woningeigenaren gaan gebukt onder problematiek
Het zijn uiteindelijk de bewoners die onder deze problemen gebukt gaan, en dat geldt in grote mate voor woningeigenaren. De waarde van de woningen is gedaald door de aardbevingen en dat geeft problemen voor de doorstroming op de woningmarkt. Verhuizen is voor veel mensen geen optie, met als gevolg dat veel gezinnen en ouderen vastzitten aan een woning die niet meer past bij hun huidige situatie. De woning is te groot, te klein of er zijn andere beperkingen. Aanpassingen om woningen duurzaam en levensloopgeschikt te maken zijn door henzelf niet (meer) te financieren en dus is het functioneel gebruik van de woningen suboptimaal. We zijn in een situatie terecht gekomen waarin het bezit van onroerend goed voor velen een belemmering is geworden.
‘Wooncoöperatie 2.0’ biedt nieuwe oplossingen
Om een aantal van de hierboven geschetste problemen het hoofd te bieden heb ik het concept ‘Wooncoöperatie 2.0’ bedacht. Uitgangspunt is dat (in eerste instantie) eigen woningen worden ‘verkocht’ aan een nieuw op te richten wooncoöperatie van inwoners in een bepaalde woonplaats of regio. Het is in feite een opkoopregeling voor woningen die geen geld kost. Geld is in dit model een middel en geen doel.
Dit concept heeft meerdere voordelen: het bevordert de doorstroom op de woningmarkt, het biedt een oplossing voor starters en eigenaren van onverkoopbare woningen, en bewoners krijgen meer invloed om eigen initiatieven aan te dragen en uit te voeren.
Het werkt zo…
Eigenaar A verkoopt haar woning, waarvan de hypotheek inmiddels is afgelost, aan de coöperatie. A ontvangt hiervoor geen geld, maar een eigendomsaandeel in de coöperatie. Haar bezit is op deze manier gewaarborgd, maar zit niet vast in de woning zelf. A blijft de woning bewonen zolang zij dat wenst. Omdat haar gebruiksaandeel gelijk is aan haar eigendomsaandeel, betaalt zij voor het gebruik van de woning niets aan de coöperatie. Wel betaalt zij een vergoeding voor de overige kosten die ze als eigenaar ook al had.
Eigenaar B verkoopt zijn woning, waarop nog een hypotheek rust van 50%, ook aan de coöperatie. Ook hij krijgt hiervoor een eigendomsaandeel in de coöperatie, gelijk aan het reeds afgeloste deel van de hypotheek. Omdat het gebruiksaandeel van B groter is dan zijn eigendomsaandeel, betaalt B voor het gebruik van de woning wel een vergoeding aan de coöperatie. Daarnaast betaalt hij net als A een maandelijkse vergoeding voor de overige kosten.
De coöperatie vergaart op deze manier bezit en ontwikkelt zich tot een solvabele organisatie. Door vergrijzing zijn veel woningen in bezit van 50-plussers, die waarschijnlijk nog slechts een lage hypotheekschuld op de woning hebben. Het is dus aannemelijk dat het bezit van de coöperatie uit minimaal 50% eigen vermogen zal bestaan. Dat betekent dat de coöperatie goedkoop geld kan lenen op de markt en dat de hypotheken op de woningen overgesloten kunnen worden tegen (op dit moment) zeer lage rentetarieven. Recent is een eenvoudig model ontwikkeld waarmee een inschatting is gemaakt van het financiële voordeel dat hierdoor ontstaat. En dat blijkt verrassend groot te zijn!
Bewoners krijgen meer invloed
Omdat de wooncoöperatie goedkoop kan lenen, heeft zij de mogelijkheid om ook andere gebouwen in het dorp te kopen, zoals zorgvastgoed en scholen. De gebouwen worden zo eigendom van het dorp. Op deze manier krijgen de bewoners in de coöperatie veel meer invloed. Systeempartijen kunnen dan niet langer heen om ideeën en initiatieven van inwoners om de geschetste problemen op te lossen.
Inwoners hebben op deze manier ook meer invloed als het gaat om het preventief versterken van woningen. Want niet de individuele woningeigenaar zit met partijen om tafel, maar de wooncoöperatie. Dit heeft voordelen voor alle partijen. Het waarborgt dat er oplossingen worden gezocht die in ieders belang zijn en dat er snelheid kan worden gemaakt. Ook de gewenste investeringen in het duurzaam en levensloopgeschikt maken van woningen kunnen op deze manier gestalte krijgen, omdat afspraken en financiering centraal kunnen worden geregeld.
Betere doorstroming op de woningmarkt
Ook voor de doorstroming op de woningmarkt is deze coöperatie een goede oplossing. Bijvoorbeeld: eigenaar A en haar partner vinden hun woning te groot geworden en willen graag kleiner gaan wonen. Eigenaar B woont daarentegen met zijn vrouw en drie kinderen in een te kleine woning. Binnen de coöperatie kunnen zij van woning ruilen. Deze oplossing voorkomt dat woningen te lang te koop staan of dat een ‘koper’ geen financiering kan krijgen voor een duurdere woning. B gaat een hogere ‘huur’ betalen voor de grotere woning en A krijgt het verschil tussen haar eigendomsaandeel en haar nieuwe gebruiksaandeel uitgekeerd als een stukje oudedagsvoorziening.
In het geval dat eigenaar A besluit dat zij naar een andere regio wil verhuizen, levert zij haar sleutel in bij de coöperatie en verkoopt zij haar eigendomsaandeel in ruil voor geld. Het leegstandsrisico ligt op dat moment bij de coöperatie. Een risico dat de coöperatie zich dankzij haar goede vermogenspositie zonder problemen kan permitteren.
Ook voor starters biedt de wooncoöperatie uitkomst. Stel, starter C is nieuw op de woningmarkt. Hij zou wel graag een woning willen kopen, maar hij heeft moeite om een hypotheek te krijgen. Ook wil hij graag in Noord-Groningen wonen, maar hij is bang dat de woning vanwege de aardbevingen later moeilijk verkoopbaar is. Wanneer C een woning van de coöperatie betrekt, kan hij gewoon huren. Met het betalen van deze huur bouwt hij langzaamaan een bezit op in de coöperatie. Mocht hij ooit willen verhuizen, dan zit zijn bezit niet vast in een onverkoopbare woning. Via de coöperatie kan hij zijn opgebouwde bezit dan te gelde maken.
Binnen de coöperatie is geen sprake meer van verschil tussen koop en huur – wat in feite allebei vergoedingen zijn voor bezit en gebruik van onroerend goed – maar van huurkoop. Door het betalen van een vergoeding voor gebruik van de woning, koopt men zich in in de coöperatie. Daarmee vergaart een bewoner een bezit, in plaats van levenslang huur te betalen en aan het eind van de rit alsnog met lege handen te staan.
Elders in Nederland is al gebleken dat als specifieke risico’s op de woningmarkt worden weggenomen, er ineens wel interesse is om in een krimpgebied te gaan wonen. De gevreesde leegloop blijkt dan enorm mee te vallen. Er blijkt genoeg animo te zijn onder jonge gezinnen om in een bepaald dorp te komen wonen als daar voldoende mogelijkheden voor zijn.
En ‘last but not least’, is dit concept een oplossing voor mensen met een woning die ‘onder water staat’. Deze huizen zijn onverkoopbaar geworden, omdat banken verbieden om ze tegen de marktwaarde te verkopen. Deze woningen inbrengen in de coöperatie, waarbij het eigendomsaandeel groeit via een systeem van huurkoop, biedt deze eigenaren een uitweg uit de malaise.
De wooncoöperatie kan op deze manier de vastzittende woningmarkt vlottrekken en een oplossing bieden voor starters en eigenaren van onverkoopbare woningen.
En zo dromen we verder…
Hierboven heb ik het basisconcept van de wooncoöperatie 2.0 geschetst. Maar mijn visie behelst nog meer. De coöperatie kan bijvoorbeeld veel zaken in eigen beheer uitvoeren. Zo neemt ze het (groen)onderhoud in de wijken over van gemeenten. Ook het onderhoud aan gebouwen en voorzieningen gebeurt in eigen beheer. Samen met ‘Werk in Zicht’ bepalen we welke inwoners hierin een zinvolle rol kunnen vervullen. Deze mensen leiden we vervolgens op, in samenwerking met met opleidingsinstituten en plaatselijke mkb-bedrijven.
In de wijken worden (groente)tuinen aangelegd en wonen ouderen en jongeren naast elkaar. Terwijl de jongeren zich focussen op hun carrière, werken de ouderen een aantal uren per dag in de tuin, of ze passen op de kinderen. Ze participeren in het onderwijs als ‘leesgrootmoeders of -vaders’. En ze leggen een kaartje of drinken een kop koffie in het schoolgebouw, waar in de ochtend les wordt gegeven en op zondag kerkdiensten plaatsvinden. Op enkele middagen is hier ook de buurtsuper open, die wordt bemenst door inwoners. Buren bieden taxidiensten aan om mensen naar de huisarts of winkels in de verderop gelegen stad te brengen…
Problemen bieden juist ook kansen
Op deze manier biedt de aardbevingsproblematiek ook kansen voor innovatie. En hiermee kunnen uiteindelijk meerdere problemen worden aangepakt. Een deel van deze problemen is weliswaar niet specifiek voor Groningen, ook andere krimpgebieden hebben hiermee te maken. Maar door de aardbevingen is de urgentie om deze problemen aan te pakken in Groningen nog groter. Daarom moeten we deze kansen nú benutten en in onze regio bewijzen dat er ook andere oplossingen zijn. Oplossingen waarvan op termijn ook de rest van Nederland kan profiteren.
Wij wensen de Groningers (en onszelf) een goede nachtrust!!
